Tư Giang - Ngồi chờ “tình thế xoay chuyển”

U ám. Không nên đọc.

Những gì mà đại biểu Quốc hội Trần Du Lịch nhìn tận mắt trong cuộc khảo sát thực tế gần đây ở Quận 7, TP. Hồ Chí Minh đã làm ông giật mình. Có những căn hộ penhouse, loại nhà thuộc đẳng cấp sang trọng nhất và một thời mọc lên như nấm sau mưa, nay được rao bán với giá vỏn vẹn 10 triệu đồng/m2, mức suy giảm khó hình dung so với thời đỉnh điểm 40-50 triệu đồng/m2. Tình trạng đó không phải duy nhất ở Quận 7. Ông Lịch kể, hàng ngày bản thân ông nhận hàng chục tin nhắn rao bán nhà giảm giá. “Giảm đến mức như vậy rồi, mà họ không bán được vì không ai mua”, ông kể lại.

Danh sách những câu chuyện đáng lo như trên ngày càng dài ra và có thể được nghe ở nhiều địa phương, đặc biệt là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Nhiều người Việt Nam, vốn chỉ làm quen với kinh tế thị trường khoảng hơn hai thập kỷ gần đây, khó mà hình dung được sự mất giá tài sản trên diện rộng như vậy vì suy thoái kinh tế. “Rất nhiều doanh nghiệp nói với tôi, là họ chả biết làm gì bây giờ. Họ mất phương hướng”, ông Lịch nói.

Câu chuyện ông Lịch chẳng xa lạ gì với Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam Trần Đình Thiên, người thống kê có tới 70.000 căn hộ đang bị ế chỉ ở hai thành phố lớn nhất nước. Ông giải thích: “Ít nhất là có tới 140 ngàn tỷ đồng đang bị chôn, mà phải mất tới 7 năm sau may ra mới xử lý được. Tồn kho bất động sản mới là khủng khiếp nhất”. Một báo cáo của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia ước tính, khu vực bất động sản đã được các ngân hàng bơm gần 350 ngàn tỷ đồng, một số vốn khổng lồ.

Thêm một dẫn chứng bi kịch về bất động sản. Ông Thiên tính toán có 69 công ty bất động sản niêm yết đang đối mặt với vấn đề thanh khoản nghiêm trọng. Đến cuối năm 2011, các công ty này gánh khoản nợ vay 67.000 tỉ đồng và chi phí lãi vay mỗi năm 13.400 tỉ đồng. Đáng báo động là trong cơ cấu nợ vay, khoản vay ngắn hạn trong quý IV của năm ngoái đã tăng lên 26.400 tỉ đồng. Nghĩa là các công ty này phải có 39.800 tỉ đồng để trả nợ vay đến hạn và lãi vay trong năm 2012. Nhà kinh tế đặt câu hỏi hoài nghi: “Với tình trạng hiện nay, họ có khả năng trả nợ không?”

Nhìn ra khu vực công, tình hình cũng không sáng sủa hơn. Ông Thiên trích nguồn của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết, năm 2011, tổng số nợ vốn đầu tư của 63 tỉnh và thành phố là 91.273 tỷ đồng của 47.209 dự án; trong đó, nợ vốn các công trình xây dựng cơ bản đã hoàn thành là 25.423 tỷ đồng, nợ vốn của 20.921 dự án đang triển khai là 65.850 tỷ đồng, dãn tiến độ 41 dự án với tổng số vốn là 38.320 tỷ đồng. Hệ quả của tình trạng trên, không gì khác là số phận hẩm hiu của các doanh nghiệp và người làm công. Ông nói: “Đang có nhiều doanh nghiệp “chết” hoặc “chờ chết” vì không thu được món nợ này”.

Trích dẫn thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, có tới 53.000 doanh nghiệp đóng cửa và phá sản trong năm 2011, và 35.500 lâm vào cảnh tương tự trong 8 tháng đầu năm 2012, ông khẳng định: “Như vậy, hai năm qua đã chứng kiến hơn 40% tổng số doanh nghiệp đóng cửa kể từ khi đổi mới đến nay”. Tuy nhiên, sức khỏe của những doanh nghiệp còn hoạt động cũng đáng lo ngại, khi họ được cho là phải giảm tới 20-30% công suất do tồn kho cao. Ông Thiên ước tính, với khoảng 470.000 doanh nghiệp còn hoạt động, việc giảm 20-30% công suất tương đương đóng cửa 90.000 - 150.000 doanh nghiệp. “Số người mất việc làm chỉ từ các doanh nghiệp co hẹp sản có thể lên tới hàng triệu,” ông nói.

Tìm hướng đi nào

Những thống kê đáng lưu ý trên được ông Thiên trình bày tại hội thảo quốc gia mang tên: “Kinh tế Việt Nam năm 2012: Tạo bước ngoặt để xoay chuyển tình thế” tổ chức đầu tuần này. Tuy vậy, bản thân ông Thiên cũng chẳng mấy tin tưởng về tên gọi của hội thảo. Nhắc lại một số cải cách thể chế gần đây, như cấm làm thêm khu công nghiệp, không chia đều vốn cho các khu kinh tế ven biển (ưu tiên 5/15 khu), cơ chế quản lý mới cho các doanh nghiệp nhà nước lớn, và chỉ phê duyệt triển khai dự án đầu tư công khi đã bố trí vốn, ông bình luận rằng những cải cách đó là “quá ít ỏi và cũng chỉ mới bắt đầu”.

“Tình hình đã kéo dài suốt 5 năm. Nếu vẫn tập trung chú ý vào thành tích ngắn hạn, lo tìm kiếm các giải pháp “ăn ngay”, “quan tâm sâu sắc” đến sự lên xuống từng điểm phần trăm của các chỉ tiêu vĩ mô – mà không dành sự quan tâm ưu tiên cho những quyết sách lớn, những giải pháp chiến lược – thì trong điều kiện kinh tế thế giới còn u ám, khó có thể tạo sự xoay chuyển thực sự để thoát khỏi nguy cơ vòng xoáy, thậm chí khủng hoảng mà nền kinh tế có thể lâm vào”, ông cảnh báo.

Tiến sỹ Lê Đình Ân, nguyên Giám đốc Trung tâm Thông tin và Dự báo Kinh tế Xã hội Quốc gia của Bộ Kế hoạch và Đầu tư tỏ ra nghi ngờ về khả năng “tạo bước ngoặt để xoay chuyển tình thế” mà ông Thiên mong muốn. Ông nói: “Năm 2012 này mà các đồng chí bảo tạo được bước ngoặt để xoay chuyển tình thế thì tôi khẳng định là không thể được. Cố gắng giữ trận địa đã là may”. Đại biểu Trần Du Lịch đồng tình: “Tình trạng sức khỏe yếu kém như thế này mà dùng dao kéo đại phẫu thuật thì con bệnh làm sao chịu nổi”. Tuy vậy, những gợi ý chính sách mà ông Ân đưa ra đòi hỏi cuộc “đại phẫu” thực sự.

Ông nói: “Chính phủ cần xây dựng kế hoạch tổng thể cho cả ba năm tới, thay vì làm kế hoạch cho từng năm như hiện nay. Kế hoạch đó là nhằm phục hồi nền kinh tế sau khủng hoảng. Cả ba năm tới phải tập trung toàn bộ nguồn lực và chủ trương cho kế hoạch này. Chứ làm bình thường theo thông lệ, rồi đến năm 2015 tổng kết thì không bao giờ chúng ta thoát ra khỏi khủng hoảng được”.

Ông đề xuất, kế hoạch đó tập trung vào ba nội dung chính là cơ cấu lại nền kinh tế, đẩy mạnh cải cách doanh nghiệp nhà nước và xử lý nợ xấu. Ông nhận xét, nợ xấu đã trở thành vấn đề nghiêm trọng vì nó đã bắt đầu làm tê liệt nền kinh tế. “Thế nhưng tư duy xử lý lại không nhất quán. Lúc bảo nhà nước phải có trách nhiệm xử lý nợ xấu, lúc bảo ngân hàng tự phải trả. Bàn mãi nhưng ai làm đây? Mà nợ xấu bây giờ không phải là cục máu đông thông thường nữa, nó đã làm tê liệt nền kinh tế rồi”.

Về điểm này, Đại biểu Trần Du Lich hoàn toàn đồng tình: Ông nói: “Tôi đồng tình phải không để xảy ra đỗ vỡ ngân hàng. Nhưng nếu bằng cách chúng ta làm hiện nay thì không ổn. Nếu tiếp tục công bố là không để ai mất tiền gửi ngân hàng thì không khác gì ngân hàng thương mại được nhà nước bảo kê. Nói nôm na, ngân hàng thương mại bắt nền kinh tế này làm con tin”.

Ông Lịch đề xuất, ngân hàng nào hệ số vốn chủ sở hữu so với tổng tài sản dưới 8%, nhưng nợ xấu lên trên 10%, tức là đã mất hết vốn, thì Nhà nước cần quốc hữu hoá. “Như thế là anh mất hết vồn rồi, đi chỗ khác chơi để tôi làm. Chứ còn làm như hiện nay là chúng ta tiếp tục nuôi béo những người phá hoại”, ông Lịch nói.

Bên cạnh đó, ông đề nghị khoanh nợ và cho vay mới với các doanh nghiệp sản xuất, xây dựng, các dự án BOT, BT mà có khả năng sản xuất tiếp. Về tài khoá, ông Lịch đề nghị từ nay đến 2015 tất cả các cơ quan của hệ thống chính trị không được xây mới trụ sở, nếu nơi đó còn trường học bệnh xá là nhà tranh, vách lá. Bên cạnh đó, ông cho biết sẽ đề nghị Quốc hội cắt chi thường xuyên năm 2013 đi 10% so 2012, ngoại trừ tiền lương và chi xã hội; và giảm thuế thu nhập doanh nghiệp xuống 20% từ 25% hiện nay.

Trong khi đó, Tiến sỹ Ân đề xuất cần tiếp tục cải cách bộ máy nhà nước hiện nay trở nên gọn nhẹ và quyền lực hơn, và tìm cơ chế để tìm ra người chịu trách nhiệm khi có sự vụ. “Nếu bộ máy cứ giữ như hiện nay thì không thể nào cải cách được. Tất cả vẫn giẫm chân lên nhau, người này kéo người khác, bộ này kéo bộ khác không làm gì được”, ông nói. Ông Ân nói: “Chính tư duy và quản lý “kiểu nửa vời” như hiện nay đang là cục máu đông, chứ không chỉ nợ xấu, hay tồn kho bất động sản. Nó gây thiệt hại vô cùng lớn cho nền kinh tế”.

____________________________

TS Alan Phan: “Quả bom” bất động sản sẽ nổ tung trong thời gian tới

Giá BĐS phải giảm thêm 30% mới xuống đáy và giảm 30% nữa để xuyên đáy rồi mới hồi phục.

Bất động sản (BĐS) đóng băng, nhiều căn hộ giảm giá hết đợt này đến đợt khác. Liệu khi buộc phải “phá giá” như vậy doanh nghiệp (DN) BĐS có lỗ? Hay bong bóng BĐS được thổi phồng lên quá mức nên khi xì hơi cỡ nào DN vẫn lãi?

Quý III, BĐS sẽ chạm đáy

PV: Ông nhận định như thế nào về thực trạng giá BĐS hiện nay?

TS Alan Phan, Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa tại Hong Kong: Giá thị trường BĐS luôn dựa trên vấn đề thuận mua vừa bán. Suốt thời gian dài vừa qua, BĐS ở Việt Nam bị thổi lên cao hơn giá trị căn bản gấp nhiều lần. Khi áp suất trong bong bóng quá cao sẽ xảy ra tình trạng nổ hoặc xì hơi từ từ. Nhưng dù nổ hay xì hơi thì quả bóng này cũng phải trở về thực trạng của nó.

PV: Vậy giá nào thì BĐS về với thực tế?

TS Alan Phan: Tính từ thời điểm này, tôi dự đoán BĐS phải xuống thêm 20%-30% nữa mới về đúng những yếu tố căn bản (cung cầu, khả năng của người mua và tâm lý chung). Đây là đáy bền vững. Tuy nhiên, vì BĐS chịu tác động bởi yếu tố “bầy đàn”, khi giá tăng thì tranh nhau mua vào, giá xuống thì ai cũng đợi xuống thêm. Thêm vào đó, nhiều nhà đầu tư đang kẹt vốn và các BĐS do ngân hàng tịch thu phải đem ra bán tháo. Từ đây sẽ tạo ra xu hướng đi xuống sâu hơn đáy. Theo kinh nghiệm về bong bóng BĐS ở các nước, sau khi xuống đáy thì phải cộng thêm 30% độ giảm vì sự xuyên đáy này. Như vậy sang quý II-2013 nó sẽ chạm đáy và hai năm tiếp sẽ xuyên đáy.

PV: Nhưng rất nhiều căn hộ đã giảm từ 30% thậm chí 40%-50% rồi vẫn không có người mua, thưa ông?

TS Alan Phan: Điều đó cho thấy giá BĐS chưa trở về thực trạng. Trên thế giới, giá BĐS liên quan tới ba nhân tố chính: nhu cầu, thu nhập và tâm lý. Các yếu tố như địa điểm, lãi suất… cũng quan trọng.

Ở Việt Nam, nhu cầu trong phân khúc trung bình rất tốt vì còn nhiều người chưa có nhà. Tuy nhiên, mức cung đang quá cao, nếu các căn hộ cao cấp có thể giảm giá theo nhu cầu nhà trung bình thì cung cầu sẽ cân bằng.

Mặt khác, tại hai TP lớn là Hà Nội và TP.HCM, tổng thu nhập trung bình của một gia đình khoảng 180 triệu đồng/năm. Nếu mua nhà trả góp trong 20 năm với lãi suất 10%, khả năng họ trả được khoảng 30% trên tổng thu nhập (1 tỉ đồng). Do đó, tính ra giá họ có thể chấp nhận được là 14 triệu đồng/m2 cho một căn hộ 70 m2.

Yếu tố thứ ba, hiện môi trường kinh tế không mấy thuận lợi, niềm tin về thị trường không có. Khách hàng đang hoang mang và họ không biết trong tương lai có thể kiếm được bao nhiêu tiền trong khi lạm phát vẫn là một mối đe dọa lớn. Bởi thế, ngay cả khi giá thị trường về đáy nhưng khách hàng không có niềm tin và bi quan thì cũng khó bán.

PV: Hiện nay có căn giảm xuống 14 triệu đồng/m2 vẫn không có người mua, tại sao vậy?

TS Alan Phan: Như đã nói, vì niềm tin còn thiếu nên khách hàng còn đợi. Thêm vào đó, với giá vàng gia tăng, giá của BĐS cao hơn thực tế nhiều. Tôi nghĩ giá BĐS phải xuyên đáy xuống 10 triệu đồng/m2 thì thị trường mới có thể phục hồi.

Một yếu tố khác là giá trị chung cư khác giá trị nhà mặt phố. Một phần lớn tạo ra giá trị gia tăng là vấn đề quản lý. Đây là lý do Phú Mỹ Hưng bán được các dự án với giá cao.

Làm gì còn tiền để đầu cơ

PV: Việc giảm giá mạnh như thế DN có bị lỗ, ví dụ mới đây một số căn hộ được cho là cao cấp ở quận 7 chỉ bán giá 19 triệu đồng/m2?

TS Alan Phan: Các căn hộ dự án ven quận 7 giảm xuống 19-20 triệu đồng/m2 cũng chỉ là căn hộ trung bình chứ không phải loại cao cấp. Và nó phải xuống còn 13 triệu đồng + VAT +… thành 14 triệu đồng mới đúng.

Còn việc lỗ hay lãi phải tính các khoản phí. DN nào mua đất 5-7 năm trước thì không lỗ nhưng nếu mua khoảng 2-3 năm trở lại đây sẽ lỗ.

PV: Tại thời điểm giá BĐS đang tìm đáy này liệu có còn tình trạng đầu cơ?

TS Alan Phan: Ở môi trường nào cũng có tình trạng đầu cơ. Nhưng các nhà đầu cơ trước đây nay cũng không còn tiền. Ngoài ra, người ta chỉ đầu cơ khi có bong bóng thổi phồng giá, còn khi bong bóng đang xì hơi thì nhanh chân mà tháo chạy.

PV: Vậy theo ông, DN BĐS phải làm gì trong lúc này?

TS Alan Phan: Trừ khi có trường vốn có thể đợi hơn năm năm, DN nào đang đi vay để cầm cự phải bán cho nhanh chứ để lâu còn chết nữa. Ví như thiên hạ chạy khỏi rạp hát trong đám cháy, ai nhanh chân thì thoát, ai chậm sẽ bị đè lên.

PV: Sẽ ra sao nếu DN không thể chạy hoặc chạy không kịp?

TS Alan Phan: Hiện giờ các DN BĐS gần như không được phép phá sản vì nợ ngân hàng, nợ khách hàng, nợ nhà xây dựng… thành thử họ đang cố bám trụ chứ không thể tự giải quyết các vấn đề này. Bởi vậy đến một lúc nào đó, quả bom này sẽ phải nổ tung thôi. DN nào không thể bám trụ, cứ để tự phá sản.

Có một giải pháp là Chính phủ quốc hữu hóa các căn hộ để trống rồi giao lại cho các chủ nợ. Ở Mỹ, khi DN phá sản thì tòa án làm chủ, sắp xếp với các chủ nợ để thanh lý. Thành phần tư nhân rất sáng tạo, họ có cách giải quyết êm đẹp dựa trên tinh thần dân chủ và quyền lợi hỗ tương từ nhiều phía.

PV: Bong bóng BĐS trên thế giới xì hơi như thế nào, thưa ông?

TS Alan Phan: Ở Mỹ bong bóng bắt đầu xì hơi từ năm 2007, khi được 30%-40% nó về đáy của giá trị thực. Sau đó, BĐS xuyên đáy thêm 20% nữa, tổng cộng đến nay giảm được 60%. Có lẽ sang năm 2013 BĐS ở Mỹ mới bắt đầu phục hồi. So sánh Việt Nam với các nước Đông Nam Á khác, giá căn hộ trung bình tại Malaysia và Thái Lan chỉ chừng 400-500 USD/m2 (tương đương 10 triệu đồng/m2).

PV: Xin cảm ơn ông.

Theo Giáo Dục Việt Nam