Giang Lê - Dòng tiền hay tại sao không nên bỏ tiền cứu bất động sản vào lúc này?

Giang Lê
Chia sẻ bài viết này

Nhà báo Nguyễn Vạn Phú có một bài rất quan trọng về thị trường bất động sản (BĐS) và những giải pháp giải cứu đang được thảo luận. Tôi đồng ý với bác Phú về vai trò của dòng tiền (cash flow) khi phân tích thị trường bất động sản nói riêng và các hoạt động kinh tế/kinh doanh nói chung (bạn nào đọc blog này lâu chắc nhớ tôi nhắc đến dòng tiền khá nhiều). Trong bài này tôi sẽ nói rõ thêm về khái niệm cash flow và từ đó nêu ra các quan điểm của mình về các biện pháp giải cứu BĐS mà báo chí đưa tin mấy ngày qua.

Trong lĩnh vực tài chính có 2 khái niệm dòng tiền. Khái niệm thứ nhất "operating cash flow" (OCF) liên quan đến hoạt động kinh doanh hàng ngày của doanh nghiệp. Đây thực sự là dòng tiền vào ra tài khoản của một doanh nghiệp, ví dụ một doanh nghiệp BĐS sẽ có OCF ở mỗi chu kỳ kế toán là số tiền thu được từ bán sản phẩm BĐS của mình trừ đi chi phí xây dựng, marketing, môi giới... Mặc dù hầu hết các qui định kế toán chỉ yêu cầu doanh nghiệp lập báo cáo tài chính, trong đó có mục OCF, theo quí hoặc thậm chí theo năm, các CFO gần như phải theo dõi OCF "in real time", nghĩa là hàng ngày, thậm chí hàng giờ, để đảm bảo doanh nghiệp lúc nào cũng phải có đủ cash trong tài khoản để trang trải cho những liability đến hạn. Khái niệm OCF này ít hoặc không có quan hệ trực tiếp đến sức khoẻ và mức độ lợi nhuận của công ty mặc dù về lâu dài không một công ty nào có thể có lợi nhuận tốt nếu OCF không tốt. Tuy nhiên OCF lại có ý nghĩa quan trọng với sự sống còn của doanh nghiệp về mặt luật pháp, nếu OCF âm và doanh nghiệp không vay nợ được để bù đắp, nhiều khả năng doanh nghiệp sẽ bị rơi vào tình trạng default (không trả được nợ) và do vậy có thể bị kiện rồi dẫn đến phá sản. Như bác Phú đã chỉ ra, một doanh nghiệp/dự án có thể có khả năng có lợi nhuận cao và tài sản có giá trị nhưng vẫn có thể bị phá sản vì OCF không tốt và không vay được ngân hàng. Những doanh nghiệp bị rơi vào tình trạng này gọi là bị mất thanh khoản.

Khái niệm cash flow thứ hai là "economic cash flow" (ECF) thường chỉ được giới phân tích (analyst) quan tâm, được sử dụng để tính IRR cho một dự án hay trong định giá (valuation) cho một loại cổ phiếu nào đó. ECF thường được tính theo năm và người ta không quan tâm đến đến OCF và tính thanh khoản của doanh nghiệp (ngầm giả định doanh nghiệp có đủ thanh khoản trong toàn bộ chu kỳ kế toán). ECF phải được dự báo cho cả đời của một dự án hoặc doanh nghiệp từ đó có thể xác định dự án đó có thể sinh lãi hay không hoặc giá cổ phiếu của một doanh nghiệp có quá đắt hay quá rẻ hay không. Vì là dự báo nên ECF có thể được hiệu chỉnh tuỳ theo thay đổi của môi trường kinh doanh và các giả định đầu vào. Một dự án với ECF cũ có thể có lời (IRR lớn hơn chi phí vốn - cost of capital) nhưng khi ECF phải hiệu chỉnh lại khi có thêm thông tin mới thì dự án đó có thể sẽ không còn khả năng sinh lợi nữa. Lấy ví dụ một dự án BĐS ban đầu dự báo có ECF từ tiền bán căn hộ giá 3 tỷ trong vòng 2 năm, nay phải giảm ECF xuống vì giá chỉ còn 2 tỷ và phải giãn thời gian ra thành 3-5 năm, hiển nhiên IRR sẽ giảm và nhiều khả năng chủ dự án sẽ lỗ ngay cả nếu mặt bằng lãi suất không đổi. Cần lưu ý là ngay khi ECF xấu đi, OCF cũng bị ảnh hưởng vì ngân hàng sẽ thắt chặt tiêu chuẩn vay hoặc tăng lãi suất còn khách hàng ngừng mua vì bản thân họ cũng dự báo ECF của họ sẽ xấu đi (i.e. giá nhà không tăng như trước nữa).

Một câu hỏi đặt ra là nếu chủ dự án BĐS đối mặt với ECF tệ đi và cầm chắc khả năng sẽ lỗ nhưng họ đã bỏ vốn (tự có và vay của ngân hàng) vào fixed costs (đền bù, giải toả, san lấp mặt bằng...) thì họ sẽ làm gì? Phương án đầu tiên là họ chấp nhận lỗ, giảm giá bán sản phẩm thật mạnh để thu tiền về nhằm cứu vãn OCF dù ECF sẽ tệ đi. Đây là phương án tốt nhất cho xã hội vì dự án vẫn hoàn thành, chủ dự án lỗ nhưng người dân mua được nhà với giá rẻ hơn (một hình thức wealth transfer từ người giàu sang người nghèo không thông qua tax system). Phương án hai là họ huỷ dự án và tuyên bố phá sản, chấp nhận mất tất cả số tiền đã đầu tư và có thể phải nộp thêm số tiền đã cam kết cho dự án nhưng chưa giải ngân. Lúc này ngân hàng và các chủ nợ sẽ nắm quyền sở hữu dự án còn dang dở và tuỳ tình hình thị trường dự án có thể được tiếp tục với chủ khác hoặc sẽ bị huỷ bỏ hoàn toàn. Phương án ba là dự án có thể được sang nhượng hoặc chuyển đổi công năng để chủ đầu tư ban đầu tìm cách cải thiện ECF và có OCF khả thi. Phương án cuối cùng là họ xoay sở tìm một vài nguồn OCF tạm thời để lay lắt dự án, hi vọng ECF sẽ tốt lên khi thị trường tan băng hoặc được chính phủ giải cứu (chính phủ bơm tiền trợ giúp ECF bằng cách này hay cách khác). Nếu các chủ dự án tập hợp nhau lại thành một interest group mạnh thì họ càng có khả năng tác động vào chính sách để được giải cứu.

Trên thị trường BĐS VN, các dự án đều được xây dựng với dự báo ECF dựa vào giá trị nhà đất quá cao, ngoài khả năng của đa số người dân. Như bài của bác Phú đã phân tích, những ECF đó chỉ khả thi khi bong bóng BĐS còn tiếp tục phình to, ai cũng tin giá nhà đất sẽ tăng phi mã. Một khi niềm tin đó sụp đổ ECF ban đầu không còn phù hợp nữa và một ECF thực tế hơn sẽ đẩy đa số các dự án vào tình trạng thua lỗ. Các ngân hàng cũng nhận ra điều đó và họ siết chặt cho vay, gây thêm khó khăn về OCF cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc dẫn đến tình trạng mất thanh khoản như trường hợp Mai Linh mới đây. Một số doanh nghiệp BĐS chấp nhận ECF mới và giảm giá chịu lỗ (hoặc có lời thấp hơn rất nhiều so với dự án ban đầu), một số khác cố gắng cầm cự dù dự án bị bỏ hoang, khả nang sang nhượng dự án rất thấp còn chuyển đổi công năng vừa khó vừa chưa chắc đã tạo ra được ECF đủ tốt để dự án vẫn có lãi. Trong tình hình như vậy việc các interest group tìm cách lobby chính phủ để được giải cứu là điều không khó đoán. Và có vẻ họ đang thành công.

Liên tục 2 ngày 18-19/12 thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng, thống đốc Nguyễn Văn Bình và hàng loạt quan chức họp với chính quyền TP Hồ Chí Minh rồi Hà Nội về các giải pháp giải cứu BĐS. Thống đốc Bình đã công bố sẽ bơm 20000-40000 tỷ để các NHTM cho khách hàng vay mua nhà với lãi suất khoảng 8% (vẫn cao hơn lãi suất thủ tướng Dũng chỉ đạo khoảng 4-5%), chưa kể NHNN sẽ trợ giúp vốn để các NHTM xử lý khoảng 150-200 nghìn tỷ nợ xấu mà chủ yếu trong lĩnh vực BĐS. Bộ Tài chính sẽ xem xét giảm và giãn thuế cho các dự án BĐS, các địa phương có thể sẽ mua một số sản phẩm BĐS để chuyển thành nhà xã hội. Tất nhiên các ông chủ dự án, các nhà đầu tư đang "ôm hàng", và các ngân hàng đang ngồi trên đống nợ BĐS sẽ rất mừng khi nghe những thông tin này. Cả OCF lẫn ECF của họ sẽ được cải thiện đáng kể và nhiều khả năng họ sẽ rút chạy khỏi những quyết định đầu tư sai lầm, bầy đàn trong quá khứ một cách an toàn, có khi còn có lãi.

Một câu hỏi đặt ra là tại sao chính phủ và NHNN lại sốt sắng giải cứu BĐS như vậy? Ngoài lý do lobby mà tôi tin là có dù không ai nói ra, những lý do kinh tế khác là gì? Trước hết theo bộ trưởng Huệ BĐS đóng băng kéo theo nhiều ngành khác trong nền kinh tế đình trệ, vd vật liệu xây dựng, ngân hàng, lao động... Thứ nữa thủ tướng Dũng lo ngại 70% tài sản thế chấp của 200 nghìn tỷ nợ xấu là BĐS, do vậy nếu để giá BĐS sụp đổ hệ thống ngân hàng sẽ không phát mãi được số BĐS thế chấp này như giá định ban đầu, do vậy sẽ chịu lỗ lớn. Cái mối liên hệ chồng chéo giữa nợ xấu và bất động sản này đã được nhiều người viện dẫn, tuy nhiên điều không ai nói ra là các ngân hàng đã sai lầm khi nhận thế chấp bằng BĐS với mức giá trên trời. Nếu các chủ dự án phải chịu lỗ để trả giá cho sai lầm của mình, tại sao các chủ ngân hàng không phải trả giá?

Trong lập luận thứ nhất của ông Huệ, vần đề cần đặt ra là liệu thị trường BĐS có quá lớn để có thể gây tác động tiêu cực đến mức cả hệ thống kinh tế chính trị phải nhảy vào giải cứu hay không? Số liệu công bố cho thấy tổng dư nợ cho BĐS khoảng 200 nghìn tỷ, cứ cho số đó bằng 70% giá trị dự án thì giá trị BĐS ở VN khoảng 285 nghìn tỷ. Giả sử vòng đời trung bình của các dự án BĐS khoảng 3 năm, nghĩa là revenue đóng góp vào nền kinh tế của những dự án này khoảng 95 nghìn tỷ/năm. Cứ giả sử toàn bộ số tiền này là value-added cho nền kinh tế, nghĩa là tất cả vật liệu xây dựng được sản xuất tại VN và bằng nguyên liệu của VN, 95 nghìn tỷ tương đương 3.2% GDP (nominal GDP của VN năm 2012 dự tính khoảng 2950 nghìn tỷ). Nếu so với các hoạt động xuất nhập khẩu tương đương hơn 150% GDP hay giá trị sản xuất công nghiệp, thậm chí nông nghiệp, con số 3.2% GDP của BĐS rất nhỏ. Tôi không có số liệu nhưng ước đoán ảnh hưởng trực tiếp vào thị trường lao động cũng không quá lớn.

Như vậy ảnh hưởng trực tiếp của thị trường BĐS vào nền kinh tế không quá lớn, nhưng lập luận về giá trị thế chấp có đáng ngại hơn? Vì BĐS là tài sản thế chấp của phần lớn các khoản vay, giá BĐS sụt giảm không chỉ ảnh hưởng đến những dự án hiện tại mà phần lớn giá trị thế chấp của hàng triệu tỷ dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng cũng lung lay. Thoạt nghe điều này có vẻ có lý và việc chính phủ giải cứu để không cho giá BĐS sụp đổ là có lý. Tuy nhiên cần nhớ rằng khi cho vay và yêu cầu thế chấp không ngân hàng nào thực sự muốn sẽ phải đem tài sản thế chấp đi bán. Ngân hàng luôn muốn khoản cho vay được con nợ sử dụng hiệu quả, sinh lời và trả nợ đúng hạn. Trong những trường hợp như vậy giá trị của tài sản thế chấp không có ý nghĩa. Ngân hàng chỉ bắt đầu quan tâm đến giá trị tài sản thế chấp khi khoản cho vay bắt đầu trở thành non-performing loan, lúc họ bắt đầu phải trích lập dự phòng. Giá trị tài sản thế chấp càng giảm thì họ phải trích lập dự phòng càng nhiều và lợi nhuận của họ càng teo tóp lại. Vấn đề này càng trầm trọng hơn khi nền kinh tế bắt đầu đi xuống trong năm 2012 vì tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ chống lạm phát trong năm 2011 và ảnh hưởng của sự suy yếu kinh tế toàn cầu.

Tiếp tục vài ước lượng "back of the envelope". Giả sử 70% số nợ xấu này có thế chấp là BĐS, số tiền phải trích lập dự phòng sẽ được khấu trừ 50% x 70% = 35% giá trị BĐS được đánh giá lúc cho vay (NHNN qui định BĐS chỉ được tính 50% giá trị khi khấu trừ trích lập dự phòng). Như vậy khi giá BĐS giảm 10%, phần khấu trừ trích lập dự phòng này sẽ giảm 3.5% hay nói cách khác số tiền ngân hàng tăng thêm trích lập dự phòng sẽ tăng bằng 3.5% tổng giá trị nợ xấu và lợi nhuận của ngân hàng sẽ giảm tương ứng. Tổng số nợ xấu của hệ thống ngân hàng VN vào khoản 250 nghìn tỷ, cứ cho là phần tỷ lệ trích lập dự phòng bằng 50%, nghĩa là 125 nghìn tỷ, thì khi giá BĐS giảm 10% ngân hàng lỗ 125 x 3.5% = 4375 tỷ. Con số này sẽ lớn hơn rất nhiều nếu giá BĐS giảm 20-30%, hay thậm chí 50% như trong một số dự án. Tuy nhiên cần lưu ý rằng đây là "paper loss", nghĩa là nếu giá BĐS tăng trở lại thì dù khoản nợ xấu có xấu thế nào đi nữa ngân hàng vẫn reverse số "paper loss" đó và ghi nhận lợi nhuận tương ứng trên báo cáo tài chính. Bởi vậy giới chủ ngân hàng cũng mong BĐS được giải cứu không kém gì giới chủ dự án BĐS.

Như đã giải thích trong entry Bad debt, những khoản lời lỗ này không liên quan gì đến cash flow, ở đây là OCF, của các ngân hàng nếu họ đã trích lập dự phòng đầy đủ. Bởi vậy NHNN hoàn toàn không cần trợ giúp thanh khoản cho các NHTM nếu giá BĐS sụp đổ và họ phải tăng trích lập dự phòng. Trên thực tế việc tăng trưởng tín dụng năm 2012 rất thấp và các NHTM dồn tiền mua trái phiếu chính phủ cho thấy họ không hề gặp khó khăn thanh khoản. Ngược lại với việc gia tăng gấp đôi foreign reserve, nguồn thanh khoản trong hệ thống ngân hàng có lẽ quá dư thừa nên NHNN đã phải dùng cả OMO lẫn tín phiếu NHNN để rút thanh khoản về hòng kiềm chế lạm phát. Nếu sắp tới NHNN bơm ra 20-40 nghìn tỷ để cứu trợ BĐS với lãi suất 6% như thống đốc Bình đã hứa, đồng thời trái phiếu chính phủ vẫn có lợi suất 8-9%/năm, giới ngân hàng sẽ có lợi nhuận kép (vừa từ BĐS lên giá vừa từ ăn chênh lệch lãi suất).

Đến đây bạn có thể thấy chính sách giải cứu BĐS và xử lý nợ xấu có lợi cho ai. Nếu bạn còn lo rằng nợ xấu và bất động sản đóng băng là nguyên nhân ngân hàng không tăng tín dụng được trong năm 2012, xin nhớ rằng tổng số vốn tự có của toàn bộ các ngân hàng VN (quốc doanh+tư nhân+nước ngoài) là 412 nghìn tỷ. Nếu số tiền 40 nghìn tỷ giải cứu BĐS và 200 nghìn tỷ xử lý nợ xấu đó được sử dụng để thành lập mới hoàn toàn một vài ngân hàng lành mạnh thì có thể thay thế một nửa hệ thống ngân hàng hiện nay. Ngay cả trong Great Depression, số ngân hàng phá sản cũng chỉ hơn 1/3 số ngân hàng của Mỹ lúc đó. Tất nhiên đây không phải là giải pháp mà tôi đề xuất nhưng tôi muốn chỉ ra rằng tung số tiền thuế của dân lớn như vậy vào việc giải quyết nợ xấu và giải cứu BĐS là không cần thiết và kém hiệu quả, chưa kể đến tính công bằng xã hội.

Giải pháp mà tôi đã và vẫn kêu gọi là cứ để giá BĐS giảm tiếp, cứ để các chủ dự án và chủ ngân hàng chịu lỗ. Chỉ cần một phần số tiền giải cứu nói trên đủ để tái cấp vốn (recapitalization) cho các ngân hàng sau khi buộc họ phải xoá đi (write off) phần lớn số nợ xấu tồn đọng. Quá trình partial nationalization hệ thống ngân hàng này sẽ phải đi cùng một cam kết chắc chắn về lộ trình tái cổ phần hoá (re-privatization) khi nền kinh tế phục hồi. Hãy để các "đại gia" BĐS và ngân hàng trả giá cho sai lầm của họ, hãy để cho những "nhà đầu tư địa ốc" học bài học thị trường. Người dân lao động VN cần phải có một thị trường BĐS giá cả phải chăng hơn, đó mới là điều các nhà hoạch định chính sách phải hướng tới.

Admin gửi hôm Thứ Bảy, 29/12/2012
Bạn đánh giá bài viết này thế nào?

Tùng Lâm - Khi đàn trâu dàn hàng ngang

Cầu Nhật Tân - Kế hoạch bắt Nguyễn Đức Kiên được Bộ trưởng CA giữ tuyệt mật

Nadia Tolokonnikova (Pussy Riot) – Tuyên ngôn về nghệ thuật và con người

Thái Phục Nhĩ - Triết lí chính trị nào cho chúng ta?

Srdja Popovic - Làm thế nào lật đổ nhà độc tài


BĐS VN (khách viếng thăm) gửi lúc 13:06, 30/12/2012 - mã số 75582
Anh Minh viết:
VN2006A viết:
Còn sức mua của người tiêu thụ VN thì sao? Nếu chỉ vì cung quá cầu và giá bị thổi lên quá cao, thì chỉ cần giảm giá 1 chút và NN bơm vào cho bọn đầu tư sống qua cơn khát thì tình hình sẽ ổn định trở lại. Giả định là sức mua của người tiêu thụ không giảm?!

Khủng hoảng BDS ở Mỹ lại do nhà bank cung cấp kredit bừa bãi, cho những người mà thực tế không có khả năng mua nhà hoặc mua nhà ngoài tầm của mình. Nhưng do lãi suất thấp, nên cứ nhào vô mua đại!

Trích từ RFA:

Trong cuộc phỏng vấn của Nam Nguyên, chuyên gia tài chính cao cấp Bùi Kiến Thành, một Việt kiều trải nghiệm hơn một thập niên làm việc ở Việt Nam từ Hà Nội chẩn bệnh đóng băng của thị trường bất động sản. Theo nhận định của ông Bùi Kiến Thành, trong những năm vừa qua thị trường bất động sản Việt Nam phát triển vô trật tự, điều nguy hiểm là phân khúc sản phẩm làm ra không có thị trường, đó là phân khúc những căn hộ cao cấp bán ra từ 30 triệu tới 70 triệu đồng một mét vuông tương đương 2.000, 3.000, 4.000 đô la một mét vuông cho nên người dân Việt Nam không có khả năng mua. Phân khúc sản phẩm không có thị trường này, trước tới giờ chỉ bán với nhau, những nhà phát triển dự án bán cho những thành phần thứ cấp mua đi bán lại với nhau thôi chứ còn người sử dụng cuối cùng thì không có ai mua đó là vấn đề thứ nhất. Hiện nay hàng chục nghìn căn hộ làm ra không có người mua cuối cùng để ở, tiếp tục làm nữa thì làm sao bất động sản có thể có thị trường được.

Theo chuyên gia Bùi Kiến Thành, vấn đề thứ nhì là những căn hộ bình dân hay thu nhập thấp thì ở Việt Nam có tập quán là mua nhà trả liền 100%, chứ không như các nước khác trả 10%-20% phần còn lại do tín dụng bất động sản thời hạn 20 năm, 30 năm với lãi suất thấp. Việt Nam thì không có hệ thống về tổ chức tín dụng bất động sản thành ra không thể mua được nhà trả góp...Người có thu nhập thấp không thể nào có tiền mua nhà trả hết một lần 500 triệu 600 triệu hay 1 tỷ đồng được. Chuyên gia Bùi Kiến Thành phân tích:

“Kẹt hai đầu, bất động sản cao cấp thì giá quá cao người tiêu dùng không với tới. Bất động sản gọi là cho người thu nhập thấp cũng không với tới, tại vì họ không tiết kiệm đủ số tiền để trả một lần mua một căn hộ. Đề nghị chính phủ bỏ tiền ra mua những căn hộ 30-50 triệu một mét vuông thì làm sao được. Chính phủ đã có chủ trương xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, trên thị trường có rồi đấy, mà có ai mua nổi đâu. Làm sao một người lương tháng 5-7 triệu đồng mà mua trả một lần một căn hộ 500 triệu-600 triệu được. Đi làm cả đời cũng không thể mua được mà làm gì có thể để dành tiền được. Lương 7 triệu-8 triệu hai vơ chồng nuôi một đứa con còn chưa đủ sống chứ nói gì tiết kiệm để mua nhà. Tình hình của Việt Nam là như thế, còn yêu cầu chính phủ giúp đỡ cho bất động sản thì tôi chưa thấy là có thể làm được điều gì.”

Nhu cầu :
Nhu cầu mua nhà, đất, căn hộ ở VN cao và rất cao vì đất chật người đông. Hạ tầng cơ sở kém , khu công nghiệp tập trung quanh TP lớn thu hút dân khắp nơi đổ về TP.

Khả năng :
Giá nhà ở VN cao quá so với mức lương của đa số dân. Đại gia, quan chức, ca sĩ, giai cấp trung và thượng lưu mới có khả năng mua nổi. Đầu cơ, ăn sổi, giới tiêu thụ nhỏ, lạm phát cao, dễ đưa đến bong bóng

Việt kiều ít người dám mua ở VN vì giá nhà đất cao so với hạ tầng cơ sở (điện nước, đường xá, cầu cống, trường học, giao thông công cộng) và tính tổng thể, còn đắt hơn nhiều nơi ở nước ngoài. Mua đất đai không của mình mà là đất thuê, không được đứng tên sở hữu phải nhờ người thân ở VN, dễ dàng bị nhà nước lấy lại đất với giá bèo, luật pháp không ổn định

Tín dụng :
Tín dụng không hợp lý vì quá ngắn.
Thời gian cho dân vay mượn tiền mua BĐS phải từ 10-35 năm tùy theo mức lương khai báo (lương lậu không tính vào) và số tiền cần.
Hợp đồng tín dụng có thể trải qua hai thế hệ từ cha đến con
Chính phủ cần tính tới dạng thuê rồi mua và số tiền thuê có thể đưa một phần vào tiền trả mua nhà

Anh Minh (khách viếng thăm) gửi lúc 05:53, 30/12/2012 - mã số 75567
VN2006A viết:
Còn sức mua của người tiêu thụ VN thì sao? Nếu chỉ vì cung quá cầu và giá bị thổi lên quá cao, thì chỉ cần giảm giá 1 chút và NN bơm vào cho bọn đầu tư sống qua cơn khát thì tình hình sẽ ổn định trở lại. Giả định là sức mua của người tiêu thụ không giảm?!

Khủng hoảng BDS ở Mỹ lại do nhà bank cung cấp kredit bừa bãi, cho những người mà thực tế không có khả năng mua nhà hoặc mua nhà ngoài tầm của mình. Nhưng do lãi suất thấp, nên cứ nhào vô mua đại!

Trích từ RFA:

Trong cuộc phỏng vấn của Nam Nguyên, chuyên gia tài chính cao cấp Bùi Kiến Thành, một Việt kiều trải nghiệm hơn một thập niên làm việc ở Việt Nam từ Hà Nội chẩn bệnh đóng băng của thị trường bất động sản. Theo nhận định của ông Bùi Kiến Thành, trong những năm vừa qua thị trường bất động sản Việt Nam phát triển vô trật tự, điều nguy hiểm là phân khúc sản phẩm làm ra không có thị trường, đó là phân khúc những căn hộ cao cấp bán ra từ 30 triệu tới 70 triệu đồng một mét vuông tương đương 2.000, 3.000, 4.000 đô la một mét vuông cho nên người dân Việt Nam không có khả năng mua. Phân khúc sản phẩm không có thị trường này, trước tới giờ chỉ bán với nhau, những nhà phát triển dự án bán cho những thành phần thứ cấp mua đi bán lại với nhau thôi chứ còn người sử dụng cuối cùng thì không có ai mua đó là vấn đề thứ nhất. Hiện nay hàng chục nghìn căn hộ làm ra không có người mua cuối cùng để ở, tiếp tục làm nữa thì làm sao bất động sản có thể có thị trường được.

Theo chuyên gia Bùi Kiến Thành, vấn đề thứ nhì là những căn hộ bình dân hay thu nhập thấp thì ở Việt Nam có tập quán là mua nhà trả liền 100%, chứ không như các nước khác trả 10%-20% phần còn lại do tín dụng bất động sản thời hạn 20 năm, 30 năm với lãi suất thấp. Việt Nam thì không có hệ thống về tổ chức tín dụng bất động sản thành ra không thể mua được nhà trả góp...Người có thu nhập thấp không thể nào có tiền mua nhà trả hết một lần 500 triệu 600 triệu hay 1 tỷ đồng được. Chuyên gia Bùi Kiến Thành phân tích:

“Kẹt hai đầu, bất động sản cao cấp thì giá quá cao người tiêu dùng không với tới. Bất động sản gọi là cho người thu nhập thấp cũng không với tới, tại vì họ không tiết kiệm đủ số tiền để trả một lần mua một căn hộ. Đề nghị chính phủ bỏ tiền ra mua những căn hộ 30-50 triệu một mét vuông thì làm sao được. Chính phủ đã có chủ trương xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, trên thị trường có rồi đấy, mà có ai mua nổi đâu. Làm sao một người lương tháng 5-7 triệu đồng mà mua trả một lần một căn hộ 500 triệu-600 triệu được. Đi làm cả đời cũng không thể mua được mà làm gì có thể để dành tiền được. Lương 7 triệu-8 triệu hai vơ chồng nuôi một đứa con còn chưa đủ sống chứ nói gì tiết kiệm để mua nhà. Tình hình của Việt Nam là như thế, còn yêu cầu chính phủ giúp đỡ cho bất động sản thì tôi chưa thấy là có thể làm được điều gì.”

Admin gửi lúc 05:25, 30/12/2012 - mã số 75565

“Đừng lấy tiền ngân sách cứu doanh nghiệp sân sau”

Đó là lo ngại của chuyên gia kinh tế Lê Đăng Doanh trước việc bộ Xây dựng đề xuất chủ trương mua lại nhà chung cư làm nhà ở công vụ và nhà tái định cư, một động thái hy vọng tháo gỡ bớt khó khăn cho thị trường bất động sản.


Có tránh được tình trạng lại dùng nguồn vốn nhà nước để cứu một số doanh nghiệp thân quen, doanh nghiệp sân sau?

Ông Doanh nói: trong tình hình khó khăn này, ở một nền kinh tế thị trường, người ta trông đợi vào vai trò can thiệp của Nhà nước để khắc phục các khuyết tật yếu kém của kinh tế thị trường, mà ở đấy là yếu kém của thị trường bất động sản. Tuy nhiên tôi thấy đề xuất này rất khó khả thi bởi mấy lẽ: Đầu tiên là thu ngân sách hiện đã suy giảm rõ rệt, nguồn thu dầu thô không còn lớn; thu từ doanh nghiệp sụt giảm, nguồn thu “bán” đất cũng tương tự, các thành phố trước nay chủ yếu “bán” đất như Đà Nẵng đã khó khăn thấy rõ. “Trong tình hình đó thì không biết bộ Xây dựng có thảo luận với bộ Tài chính chưa, chứ theo tôi biết nhiều bộ khác đang rất mong được bộ Tài chính giải ngân cho một số khoản nhưng cũng chưa được, vậy giờ có thêm một khoản này đâu có dễ thu xếp”, ông Doanh băn khoăn.

Chuyên gia này đặt câu hỏi: việc này sẽ dựa trên tiêu chí nào, có công khai minh bạch hay không, có tránh được tình trạng lại dùng nguồn vốn nhà nước để cứu một số doanh nghiệp thân quen, doanh nghiệp sân sau? Theo ông, đặc biệt trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản khó khăn như hiện nay thì người ta càng có lý do để e ngại điều này.

Chuyên gia này cũng đặt giả thiết: giả như có chuyện mua bán này thì vấn đề đặt ra là ai bù lỗ, và Nhà nước sẽ bán lại cho ai, cho ai thuê hay mua xong thì Nhà nước cũng để trống? Người dân được đền bù tái định cư liệu có đủ tiền để mua nhà với giá cao như giá nhà thương mại? Cho dù mua để cho thuê đi nữa thì giá thuê chắc cũng sẽ đội lên cao. “Còn nếu dùng để làm nhà công vụ thì ngân sách phải bỏ ra mà hoàn toàn không thu lại được đồng nào. Trong trường hợp này thì liệu bộ Tài chính có sẵn sàng chi ra một khoản tiền không nhỏ để có nguồn tiền mua lại”, ông Doanh nói.

Từ những phân tích trên, ông Lê Đăng Doanh kiến nghị: Phương án này tốt nhất nên đưa ra công khai thảo luận, lấy ý kiến của các chuyên gia, nhất là các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng – bất động sản như tổng hội Xây dựng Việt Nam. Điều này, theo ông là “rất quan trọng, để tránh việc một chính sách ban ra quá vội vã, không khả thi hoặc giả có thực thi thì không đem lại hiệu quả”.

Chuyên gia kinh tế Cao Sỹ Kiêm, đại biểu quốc hội tỉnh Thái Bình đặt câu hỏi: bộ Xây dựng nói mua lại mà vẫn đảm bảo cho doanh nghiệp có lãi 10 – 15% là so với giá nào? “Nếu là giá sàn trên cơ sở tính gồm giá đất cộng giá xây dựng rồi cho nhà đầu tư lãi 10 – 15% thì có thể chấp nhận được, nhưng nếu lãi 10 – 15% mà so với giá đầu cơ thì không thể chấp nhận vì khi đó họ đã có thực lãi rồi thì sao phải tiếp tục bù thêm, khi đó chẳng khác nào để nhà đầu tư được hưởng hai lần lãi”, ông Kiêm bức xúc. Ông cho rằng điều đó đồng thời đi ngược lại nỗ lực mà ta đang phấn đấu thực hiện là đưa giá bất động sản về đúng giá trị thực của nó.

Ông Kiêm cũng băn khoăn về nguồn tiền để thực hiện đề xuất này, làm sao có đủ nguồn để giải cứu hết được, rồi thì có lấy tiền từ ngân sách không, nếu lấy ngân sách thì trong điều kiện ngân sách eo hẹp này lấy đâu ra! “Đó là chưa kể, phần lớn bất động sản đóng băng hiện là phân khu trung, cao cấp, chứ nhà giá rẻ thì rất ít đóng băng. Rồi phần nhiều nằm ở những vị trí đắc địa, địa chỉ vàng, đi đôi với hạ tầng, dịch vụ cao cấp thì giá (dịch vụ) cũng cao, vậy thử hỏi người dân tái định cư – thường là người có hoàn cảnh khó khăn, thu nhập thấp, sao họ có thể mua được nhà loại này mà vào đó sống, hưởng thụ”, ông nhấn mạnh.

Theo ông Cao Sỹ Kiêm thì giải pháp nói trên mà bộ Xây dựng dự định trình Chính phủ không thể giải quyết được cơ bản vấn đề cứu thị trường bất động sản đóng băng. “Như thế chỉ là giải quyết một phần rất nhỏ của phần ngọn. Thay vào đó, cần phải làm hai việc: đưa giá bất động sản về giá trần của nó, tức sát với giá thực của nó; thứ hai là ngay khi đưa về giá trị thực thì giải quyết nguồn tiền cho người mua nhà. Thế thì ngoài phần dân tiết kiệm được, Nhà nước cũng cần cho vay, và vay với lãi suất phù hợp chứ như lãi suất thoả thuận hiện nay thì không ai dám vay để mua nhà cả”, ông chốt lại.

TRUNG ĐỨC
http://sgtt.vn/Goc-nhin/173215/%E2%80%9CDung-lay-tien-ngan-sach-cuu-doanh-nghiep-san-sau%E2%80%9D.html

VN2006A gửi lúc 05:08, 30/12/2012 - mã số 75563

Như vậy theo ý của chú Cẩn BDS ở VN sập là do cung quá cầu và do lãi suất cao. Bọn đầu tư xây dựng nếu chậm bán hoặc không bán được là sập tiệm vì không đủ tiền trả lại bank.

Còn sức mua của người tiêu thụ VN thì sao? Nếu chỉ vì cung quá cầu và giá bị thổi lên quá cao, thì chỉ cần giảm giá 1 chút và NN bơm vào cho bọn đầu tư sống qua cơn khát thì tình hình sẽ ổn định trở lại. Giả định là sức mua của người tiêu thụ không giảm?!

Khủng hoảng BDS ở Mỹ lại do nhà bank cung cấp kredit bừa bãi, cho những người mà thực tế không có khả năng mua nhà hoặc mua nhà ngoài tầm của mình. Nhưng do lãi suất thấp, nên cứ nhào vô mua đại!

Khủng hoảng ở Nhật, Hàn và châu Á nói chung năm 1997 thì không nhớ.

Cái thú vị là giải thích thằng nào cũng giải thích được, cũng biết là đến lúc nào đó quả bóng phải nổ. Nhưng thằng nào cũng bị, từ đông sang tây!!!

Không hiểu ở VN khi nhà bank cho 1 người nào đó vay tiền mua nhà thì kiểm tra khả năng tài chính của người đó thế nào???

Ở Đức khá là chặt chẽ! Nhà bank thì khoái cho vay càng lâu càng tốt, trung bình là 15-20 năm. Hồi làm nhà, mình vay 10 năm và đòi thêm điều khoản đặc biệt, là nếu khả năng tài chính dư thừa, thì mình trả thêm hơn là mức đã thỏa thuận/năm (rút ngắn thời gian vay lại). Cũng lằng nhằng 1 lúc, bọn nó mới đồng ý cho mình tối đa được trả hơn là 6000 euro/năm.

BDS là 1 lĩnh vực khá hay, đúng lúc, đúng chỗ kiếm tiền tiêu không hết. Mình đã dốt lại lười, mua đất ở Sài thành, đến nay đúng 17 năm chưa hề ngó lại, người quen trước đây còn thỉnh thoảng giục xây nhà cho thuê, mình cứ ỳ ra. Bây giờ có khi thằng khác xây nhà trên đất của mình rồi cũng nên. :-)

Anh Minh (khách viếng thăm) gửi lúc 03:25, 30/12/2012 - mã số 75560
Vũ Như Cẩn (khách viếng thăm) viết:

Chuẩn bị bò về nhà , lại thấy anh 6 lâu nhâu , hề hề !!

Sáu ví dụ chã cụ tỷ mịe gì . Muốn tỷ thì phải tỷ như vầy .

6 đầu tư 1 dự án tổng giá trị 300 tỷ , trong đó ( tạm ) có 300 căn hộ .

6 đéo có bạc ông kụ để đầu tư từ A đến Z . Bí , 6 lết tới ngân hàng .

Còm còn cảm tính, có cái đúng có cái sai.

Không nhà băng nào cho thằng khố rách áo ôm vay mượn, nguyên tắc là nắm thằng có tóc, chứ không nắm anh trọc đầu, vì vậy thủ tục để vay mượn là anh phải:
1./ Chứng minh anh có tài sản gì thế chấp.
2./ Khẳng định dự án đầu tư của anh sẻ hiệu quả, anh có khả năng vay để làm ăn sinh lời, trả nợ nhà băng cả vốn lẫn lời trong thời gian nhất định.
3./ Nhà băng xét số nợ cho vay, số nào thì thích hợp giữa người vay và người nợ.
4./ Nhà băng và anh bắt tay ký hợp đồng, hai ta cùng lợi, anh có vốn làm ăn, nhà băng cũng có ăn, hai ta vui vẻ.

NHƯNG:
Ở VN có vấn đề, nhà băng CHO VAY CŨNG LÀ ANH, ĐI VAY CŨNG LÀ ANH, không là hai khâu độc lập, và đây chính là cái chết không những bđs, và còn cả nền kinh tế.
Một thí dụ là công ty hải sản Binafishco:
-Khi nhẩy vào bđs, Binafishco đã chứng minh được khoản 1 (thí dụ: 1000 tỷ đồng).
-Khoản 3 là khoản bất chính ở VN, thí dụ: Binafishco có dự án 1000 tỷ đồng vào bđs, thẩm định đúng với vật liệu lúc ấy và nhân công, nhưng Binafishco khai khống lên dự án là 2000 tỷ và nhà băng cho vay 1500 tỷ(nhà băng quên mất khoản 2). 1000 tỷ trong số vay thì đang đựơc xây dựng, còn 500 tỷ đi đâu, chỉ có giời biết: cho chân dài, cho quan chức( còn máu) hay lại nằm trong nhà băng bên Mỹ, qua Mỹ là hết máu?

Thế thời phải thế:
Bđs đóng băng, 1500 tỷ vay chết cứng, phải trả vốn lẫn lời mặc dù cơ sở nhà cửa có xây dựng thực nhưng không bán được, chết vốn. Dù kinh tế có xuống, cá ba sa vẫn bán, vẫn sản xuất, vẫn có lời nhưng số lời không đủ để trả nợ 1500 tỷ vay, Binafishco bắt đầu xù nợ, trước thì không trả người bán cá, kế tiếp không trả tiền nhân công, bước kế tiếp không trả nhà băng số tiền vay 1500 tỷ.
Nghe tin không tốt, bà con rút tiền tiết kiệm từ nhà băng, nhà băng cũng không còn tiền để trả, dù có bán hết từ khoản 1 thế chấp tài sản từ Binafishco. Kết quả khai phá sản, nên nhớ nhà băng đây là của tư nhân (dù tư nhân, nhưng cũng là thân nhân của quan chức),lúc này là lúc nền kinh tế chết đại trà.

Lợi ích nhóm: Bây giờ là lúc kên kên nhẩy vào kiếm ăn, thâu tóm, hỏi sao nhóm này lại có tiền, bởi vì chúng nhân danh nhà nước, cần tiền thì in, vì thế mới có chuyện tái cấu trúc Binafishco, thâu tóm nhà băng với ông chủ mới.

Ai lợi, ai lỗ: còn ai vào chổ lợi, chúng nó. Ai lỗ, thằng dân bị đóng thuế, bị trả tiến rất cao cho mọi dịch vụ trong đời sống như điện nước xăng dầu (sinh ra lạm phat), bị o ép độc quyền, vét lời bán vàng của chúng nó.vv...

Binafishco chỉ là một thí dụ, vì nó lớn nên mới có chuyện thâu tóm, lợi ích nhóm, còn những trừơng hợp nhỏ, dù có đi vay làm ăn và nhà băng cho vay đúng với khoản 2 và 3 ở trên thì cũng bỏ của chạy lấy người khi không thanh khoản nổi tiền nhà băng, dù có bị chế tài bởi khoản 1. Chuyện bỏ của chạy lấy người là đại trào, nhà nhà bị nạn, bởi vì ai cũng hồ hởi phấn khởi đầu tư bđs, khi giá nhà giá đất ở VN còn mắc hơn Tokyo, Newyork, khi mà lợi tức đầu người VN chỉ có $1.200 trong khi Nhât và Mỹ là $45.000 dollars.

Rơm rạ phải mục nát để hạt lúa nẩy mầm, biết đâu chúng nó sập lại là điềm tốt cho tổ quốc hồi sinh.

Vũ Như Cẩn (khách viếng thăm) (khách viếng thăm) gửi lúc 20:23, 29/12/2012 - mã số 75547
VN2006A viết:
Vẫn chưa rõ lắm, hỏi lại cụ thể hơn:

- Để xây nhà, thằng đầu tư cần 1 tỷ, vay nhà bank. Tiền này nhà bank phải xuất ra. Nguồn tiền này cũng đi chu du trong XH, vì thằng xây nhà phải trả cho công nhân, gạch ngói, sắt thép, beton, máy móc...v...v...

Như vậy nguồn tiền này không quay về nhà bank ngay!

Để có lãi thằng xây nhà phải bán với giá 1,5 tỷ, vì còn phải trả lãi cho nhà bank. Giá này do thằng mua nhà trả.

- Thằng mua nhà có trong túi khoảng 0,5 tỷ, để mua nhà với giá 1,5 tỷ, phải vay nhà bank 1 tỷ.

Nhà bank xuất cho thằng mua 1 tỷ (tỷ thứ 2, sau khi chi cho thằng xây 1 tỷ thứ nhất), nhưng chỉ trên giấy! Thằng mua trả cho thằng bán/xây nhà cũng trên giấy.

Thằng xây nhà mang tiền của thằng mua trả lại cho nhà bank cũng trên giấy. Như vậy tỷ thứ 2 này thực chất là tiền "ma". Thằng ôm nợ là thằng mua nhà.

Nếu vì lý do gì đó mà thằng xây và thằng mua sập tiệm, không có khả năng trả. Thì thằng nhà bank thu lại được cái nhà và số tiền mà thằng xây và thằng mua trả dần hàng tháng trước đó cộng với lãi xuất.

Nhưng lấy gì để đảm bảo tổng giá trị thu về cộng với cái nhà thế chấp có giá trị bằng 1 tỷ đã xuất ra???

Chuẩn bị bò về nhà , lại thấy anh 6 lâu nhâu , hề hề !!

Sáu ví dụ chã cụ tỷ mịe gì . Muốn tỷ thì phải tỷ như vầy .

6 đầu tư 1 dự án tổng giá trị 300 tỷ , trong đó ( tạm ) có 300 căn hộ .

6 đéo có bạc ông kụ để đầu tư từ A đến Z . Bí , 6 lết tới ngân hàng .

Thằng ngân hàng làm 1 công tác thẩm định từ giá trị đất cho đến giá thị trường . Tức là nó vừa thẩm định giá sát nút vừa đánh hơi coi những căn hộ của 6 có tiềm năng bán ko ?? Thẩm định dự án của 6 có tiềm năng , đủ điều kiện , nó duyệt cho Sáu 70 % tổng giá trị cần vay . Vậy , với số vốn 300 tỷ để đầu tư toàn bộ từ giá trị đất cho tới vật liệu , nhân công..v.v thì nó cho 6 vay tối đa khoảng 200 tỷ .

Sau khi ...động thổ , Sáu lên kế hoạch bán !! Bán gấp , ko thể chần trừ cho đến lúc hoàn công . Bởi vì thực tế , bán càng nhanh thì 6 càng mau thu hồi vốn để giảm lãi phải vay của thằng ngân hàng . Đây là 1 chiêu rất thịnh hành của bọn đầu tư BDS khi cơn sốt đang ì sèo !!

Giá bán 1 căn hộ của 6 tính trung bình là 1 tỷ 500 triệu . Vậy , khi bán hết 6 sẽ có 450 tỷ . Ta có phép tính sau .

200 tỷ * 10% lãi xuất = 24 tỷ/1 năm . ( tạm tính lãi xuất 10%/1 năm )

Vậy , tạm cho là dự án sẽ hoàn công trong 2 năm và anh Sáu may mắn bán sạch 300 căn hộ thì Sáu lời : 450 - ( 24*2)-200 tỷ vay ngân hàng - 100 vốn của 6 = 102 tỷ . Sáu đầu tư 2 -3 dự án như vậy , sao ko giàu !!??

Cho vay là hoạt động của ngâng hàng . Ngân hàng mà ko cho vay thì ngân hàng chết à !! Thế thì , tự động thằng ngân hàng sẽ tìm khách hàng để cho vay . Với dự án của 6 , thằng ngân hàng biết tỏng vốn chỉ 1 tỷ/1 căn hộ . Thế là nó tung gói cho vay thế chấp 10-15 năm với lãi xuất 15%-18% /1 năm với mức tối đa 70% của giá trị được bán căn hộ . Vậy , thằng mua căn hộ sẽ vay được tối đa 1,05 tỷ . Nó chỉ cần bỏ ra 450 triệu là có nhà ngay.

Nó tính như vầy . Lãi xuất khi vay 1 tỷ là 18% = 180 triệu * 15 năm = 2 tỷ 700 triệu . Vậy , cả vốn lẫn lãi khi vay 1 tỷ với lãi xuất 18% / 1năm trong 15 năm sẽ bằng 2 tỷ 7 + 1 tỷ = 3 tỷ 700 triệu .

Nếu giả góp , cứ chia cho 180 tháng !! Lãi cắt cổ !! Bạc 2 phân chứ có ýt đéo đâu !!

Như vậy , thằng đầu tư BDS cũng ko sai , ngân hàng cũng ko sai , bọn dân đen cũng có lợi phần nào vì dễ dàng vay để có nhà mà ở .

Tên tác giả viết:
Nếu không, tại sao lại BĐS có thể gây ra khủng hoảng, nhà bank sập tiệm hoặc phải khấu hao (nợ xấu) hàng chục tỷ?

Câu hỏi này của 6 cực kỳ đơn giản , hề hề .

Anh Cẩn hỏi 6 nhá . Một bữa 6 sơi mấy chén cơm . 2 chén phải ko . Đột nhiên 6 máu em nào đó rồi quyết tăng cân cấp tốc để đẹp giai to cao như mấy thằng đức bản xứ , 6 quyết định sơi một bữa 5 chén cơm , hố hố . Sơi được vài tháng 6 bội thực nên đi cấp cứu gấp !!

BDS cũng vậy . Tuy rằng chính sách cho vay có phần dễ dãi cũng là 1 nguyên nhân . Nhưng nguyên nhân lớn nhất là thằng thằng đầu tư dự án BDS , nhà nhà gom tiền chơi BDS . Cơn hưng phấn lớn đến nỗi thằng điện lực cũng làm dự án BDS , thằng y tế cũng có dự án , đến như mẹ Hiền cá ba sa cũng xông vô !!! Toàn bọn đầu cơ mua đi bán lại , chúng nó tự làm thịt nhau . Thế là ôm nhau chết . Cung vượt cầu mà lị !

Thằng BDS ko bán được thì ko có tiền giả cho thằng ngân hàng . Ngân hàng tèo => chứng khoán tèo => thị trường tiền tệ tèo luôn .

Thế , đa phần nguồn vốn của ngân hàng lại đek đem đi cho vay để sản xuất mà lại quăng hết vô BDS . Nói đến đây thì 6 hình dung hết rồi nhỉ .

Khủng hoàng tài chính là thế đó .

Tớ có biên tằng tằng về 3 cái này : http://danluan.org/forum/showthread.php?tid=29&pid=833#pid833

Nhức đầu dòng tiền (khách viếng thăm) gửi lúc 19:06, 29/12/2012 - mã số 75544
VN2006A viết:
Vẫn chưa rõ lắm, hỏi lại cụ thể hơn:

- Để xây nhà, thằng đầu tư cần 1 tỷ, vay nhà bank. Tiền này nhà bank phải xuất ra. Nguồn tiền này cũng đi chu du trong XH, vì thằng xây nhà phải trả cho công nhân, gạch ngói, sắt thép, beton, máy móc...v...v...

Như vậy nguồn tiền này không quay về nhà bank ngay!

Để có lãi thằng xây nhà phải bán với giá 1,5 tỷ, vì còn phải trả lãi cho nhà bank. Giá này do thằng mua nhà trả.

- Thằng mua nhà có trong túi khoảng 0,5 tỷ, để mua nhà với giá 1,5 tỷ, phải vay nhà bank 1 tỷ.

Nhà bank xuất cho thằng mua 1 tỷ (tỷ thứ 2, sau khi chi cho thằng xây 1 tỷ thứ nhất), nhưng chỉ trên giấy! Thằng mua trả cho thằng bán/xây nhà cũng trên giấy.

Thằng xây nhà mang tiền của thằng mua trả lại cho nhà bank cũng trên giấy. Như vậy tỷ thứ 2 này thực chất là tiền "ma". Thằng ôm nợ là thằng mua nhà.

Nếu vì lý do gì đó mà thằng xây và thằng mua sập tiệm, không có khả năng trả. Thì thằng nhà bank thu lại được cái nhà và số tiền mà thằng xây và thằng mua trả dần hàng tháng trước đó cộng với lãi xuất.

Nhưng lấy gì để đảm bảo tổng giá trị thu về cộng với cái nhà thế chấp có giá trị bằng 1 tỷ đã xuất ra???

Nếu không, tại sao lại BĐS có thể gây ra khủng hoảng, nhà bank sập tiệm hoặc phải khấu hao (nợ xấu) hàng chục tỷ?

Vài nhận định :
- Tiền "thật" chứ không phải tiền "ma".
- Nhiều nhà banks, một hệ thống chứ không phải một nhà bank

Tôi mua nhà, vay mượn tiền của nhà bank A trong vòng 20 năm. Công ty BĐS xây nhà có trương mục của ba nhà banks B, C, D hoàn toàn khác nhà bank của tôi vay mượn (A từ công ty bảo hiểm mở rộng sang bank). Khi mượn, đến ngày trả sắp trả tiền cho công ty BĐS, tôi ra nhà bank A lấy cái séc ghi tên người nhận là chưởng khế lo việc gíay tờ nhà cho tôi. Đến ngày hẹn, tôi chưởng khế của tôi, đại diện công ty BĐS và chưởng khế của BĐS cùng gặp nhau ở ngay tại văn phòng của chưởng khế tôi, đọc lại khế ước, giao giấy tờ nhà và tiền (séc) tất cả qua trung gian của hai chưởng khế . Tôi đưa cho chưởng khế của tôi hai các séc : séc của tôi (1/4 tiền nhà) + séc mượn bank A (3/4 tiền nhà). Chưởng khế của tôi nhận hai cái séc và viết lại cái séc mới đúng số tiền căn nhà và đưa cho chưởng khế của BĐS. Xong, lấy đủ giấy tờ, chìa khóa và vào nhà.

Tất cả là tiền giấy, séc, nhưng là tiền thật vì ngay sau khi lấy séc, tài khoản của tôi (bank C) bị tụt mất ngay 1/4 số tiền căn nhà
Tôi vay mượn bank A, 70% giá tiền căn nhà theo họ định giá. Tôi có thể vay 105% nhưng có lãi xuất rất cao. Tôi đóng bảo hiểm tiền tử 2/3 thời gian vay mượn. Nếu tôi chết trong 2/3 thời gian đầu, công ty bảo hiểm E trả nốt số tiền còn lại cho bank A. Nếu tôi không trả được vì thất nghiệp, bệnh tật, ly dị, ... bank A sẽ yêu cầu chưởng khế (với sự đồng ý của tòa) lấy nhà tôi bán đấu giá. Nếu họ bán không được giá hoặc không bán được vì không ai mua, thì nhà bank A lỗ. Nếu nhà bank A ôm quá nhiều nhà bị xiết nợ và không bán được, bank A sẽ lỗ nặng, có thể phá sản vì thiếu dự trữ tiền thanh toán

Các công ty BĐS cũng vậy. Họ xây xong một tòa nhà 100 căn hộ mà sau ba năm chỉ bán được 60 căn. Họ sẽ lỗ vì còn dư 40 căn và hàng tháng vẫn phải trả lãi xuất bank. Nếu dự trữ tiền của họ không có khả năng cầm cự, họ sẽ méo mặt và nếu họ phá sản chính thức, tụi nhà bank chủ nợ sẽ khó đòi nợ và sẽ rất khó cho vay tín dụng. Tụi nhà bảo hiểm + banks lại có thể mua tái bảo hiểm reinsurance cho nên cả đám dễ dính chùm

VN2006A gửi lúc 17:25, 29/12/2012 - mã số 75540

Vẫn chưa rõ lắm, hỏi lại cụ thể hơn:

- Để xây nhà, thằng đầu tư cần 1 tỷ, vay nhà bank. Tiền này nhà bank phải xuất ra. Nguồn tiền này cũng đi chu du trong XH, vì thằng xây nhà phải trả cho công nhân, gạch ngói, sắt thép, beton, máy móc...v...v...

Như vậy nguồn tiền này không quay về nhà bank ngay!

Để có lãi thằng xây nhà phải bán với giá 1,5 tỷ, vì còn phải trả lãi cho nhà bank. Giá này do thằng mua nhà trả.

- Thằng mua nhà có trong túi khoảng 0,5 tỷ, để mua nhà với giá 1,5 tỷ, phải vay nhà bank 1 tỷ.

Nhà bank xuất cho thằng mua 1 tỷ (tỷ thứ 2, sau khi chi cho thằng xây 1 tỷ thứ nhất), nhưng chỉ trên giấy! Thằng mua trả cho thằng bán/xây nhà cũng trên giấy.

Thằng xây nhà mang tiền của thằng mua trả lại cho nhà bank cũng trên giấy. Như vậy tỷ thứ 2 này thực chất là tiền "ma". Thằng ôm nợ là thằng mua nhà.

Nếu vì lý do gì đó mà thằng xây và thằng mua sập tiệm, không có khả năng trả. Thì thằng nhà bank thu lại được cái nhà và số tiền mà thằng xây và thằng mua trả dần hàng tháng trước đó cộng với lãi xuất.

Nhưng lấy gì để đảm bảo tổng giá trị thu về cộng với cái nhà thế chấp có giá trị bằng 1 tỷ đã xuất ra???

Nếu không, tại sao lại BĐS có thể gây ra khủng hoảng, nhà bank sập tiệm hoặc phải khấu hao (nợ xấu) hàng chục tỷ?

Chết chưa huề nợ nần ! (khách viếng thăm) gửi lúc 14:34, 29/12/2012 - mã số 75524

Chết chỉ huề tội hình sự thôi (không thi hành bản án).
Đối với án dân sự về bồi thường vật chất, nợ nần thì chết không huề : người thừa kế chính thức vẫn phải trả nợ.

Bác nào làm ăn có tính tháu cáy, nguy hiểm đầu cơ, trước hết làm giấy ly dị (nếu có vợ), ở riêng một mình, con cái do mẹ nó giữ (nhờ luật sư cố vấn) + tuyên bố phá sản (toàn chấp nhận) thì không chết vẫn huề nhưng sau này không được làm ăn lại theo ngành mà mình phá sản

Nguyễn Văn 12, ở tù vì lừa đảo. Sau khi ở tù ra Nguyễn Văn 12 làm gì ? Có ai kiểm soát không ?

Trường Chinh bị cách chức tổng bí thư vì tội nặng đấu tố làm chết nhiều người trong CCRĐ, chuyển qua làm chủ tịch QH, tiếp tục trấn áp Kim Ngọc !. Sau này Trường Chinh trở lại làm tổng bí thư ! Khó tin nhưng có thật. Tôi ác mau quên

Vũ Như Cẩn (khách viếng thăm) viết:
VN2006A viết:
Hỏi các chuyên gia ở VN 1 cái!!!

Thằng mua nhà, vay tiền của ngân hàng, thế chấp là ngôi nhà hay căn hộ mình mua!!!

Thằng xây nhà, cũng vay tiền ngân hàng, thế chấp hình như cũng là ngôi nhà/căn hộ và mảnh đất(mà ngôi nhà/căn hộ xây trên đó).

Bây giờ cả 2 thằng bán và mua đều sập tiệm. Ngân hàng lấy thế chấp, chỉ được 1 (ngôi nhà/căn hộ và mảnh đất) cho 2 khoản nợ!!??

Đúng không nhỉ, hay mình nhầm logik chỗ nào???

Ơ hay , 6 hỏi buồn cười nhỉ !?

Chã phải chiên da hay chiên dòn giề sất cũng biết nguyên tắc cho vay là không được quá 70% giá trị cái cần vay . Mà vay BDS là dạng vay thế chấp theo thẩm định giá của thằng ngân hàng . Nói như thế có nghĩa rằng thằng ngân hàng nào cũng có bộ phận thẩm định giá và thẩm định giá theo cách định giá của chúng nó chứ ko theo giá thị trường !!

Tỷ dụ như căn nhà ý giá thị trường là 10 tỷ chẳng hạn . Nếu 6 muốn mua và muốn vay ngân hàng để mua thì chúng nó chỉ định giá có 4-5 tỷ là tới nóc để cho 6 vay. Thế rồi chúng nó căn cứ theo cái giá thẩm định ý chỉ cho vay tối đa 70% trên mức thẩm định , tức là khoảng 2 tỷ đến 3 tỷ là hết mức !! Chịu thì ký ko chịu thì biến , ngân hàng mà , thằng có tiền mà , nó có cái thế cái uy của nó chớ !!

Vay xây nhà cũng vậy . Nó xem bảng dự toán chi tiết chi phí vật liệu trong thiết kế rồi cho chú vay một ýt . Nêu là tư nhân vay xây nhà thì ok , cắm sổ đỏ sổ hồng , anh cho vay ngay !!

Ngộ nhỡ chiện gì sui xảy ra , nó đem ra bán đấu giá theo giá thị trường hoặc cho thuê . Túm lại , lãi hằng tháng khi cho vay + với tài sản thế chấp khi bán đấu giá theo giá thị trường thì ngân hàng đâu có lỗ được . Kiểu gì nó cũng lời , lời trong mọi trường hợp . Cùng lắm là xiết BDS , mà khi xiết BDS thì dòng vốn lưu động của ngân hàng lại nằm ở dạng vốn cố định , chứ có mất đi đâu !?!

Cái chết BDS ở đây là chúng nó làm quá chời ,cung vượt cầu trong khi thằng nào thằng ấy chỉ có tý vôn khoảng 30% để đầu tư là cùng . Thế thì khoảng thiếu còn lại phải chạy thằng ngân hàng . Vậy , nếu ko tìm cách bán cho lẹ hay ko có sốt BDS thì thằng đầu tư tèo là cái chắc . Có lãi được bao nhiêu thì ngân hàng ăn mẹ nó hết rồi , đó là chưa nói đến trường hợp đùng 1 phát lại xuất cho vay vèo vèo tăng lên những 22-25% như vừa qua , vậy thì nếu ko bán được thì chỉ có nước nhảy lầu mà thôi !!

Chết - Huề !!!

PVĐ (khách viếng thăm) gửi lúc 13:44, 29/12/2012 - mã số 75523
VN2006A viết:
Hỏi các chuyên gia ở VN 1 cái!!!

Thằng mua nhà, vay tiền của ngân hàng, thế chấp là ngôi nhà hay căn hộ mình mua!!!

Thằng xây nhà, cũng vay tiền ngân hàng, thế chấp hình như cũng là ngôi nhà/căn hộ và mảnh đất(mà ngôi nhà/căn hộ xây trên đó).

Bây giờ cả 2 thằng bán và mua đều sập tiệm. Ngân hàng lấy thế chấp, chỉ được 1 (ngôi nhà/căn hộ và mảnh đất) cho 2 khoản nợ!!??

Đúng không nhỉ, hay mình nhầm logik chỗ nào???

Tôi không phải là chuyên gia , nhưng bằng quan sát của mình , tôi trả lời và có các khẳng định sau:
1. Nếu không có thằng mua nhà , thằng xây nhà thì ngân hàng ngồi chơi xơi nước , đói thối mồm trong phần " đầu tư cho bất động sản"
2.Khi có thẵng mua nhà , thằng làm nhà thì Ngân hàng chỉ việc đưa giấy "ví dụ 1 tỷ " cho thằng làm nhà " và nhận giấy " ví dụ 1 tỷ " của đứa mua nhà . Nếu thằng làm nhà toi mạng và thằng mua nhà phá sản thì ngân hàng được cái nhà, tương đương với " ví dụ 1 tỷ" . Do thàng mua nhà là cá nhân nên phải gánh thêm cái nợ suốt đời .
3.Giay " ví dụ 1 tỷ " là do "Nhà nước" soạn viết . Giay này là loại giấy bắt dân có vàng , có tiền phải đưa cho Nhà Nước và nhà nước đưa cho giấy này .
4. Nhà nước thu vàng , tiền để xài. Ngân hàng các loại dùng giấy của "NHÀ NƯỚC" được thu nhà để ở nếu thích, BĐS là đồ chơi và thàng mua , thằng bán là con nợ.

Vũ Như Cẩn (khách viếng thăm) (khách viếng thăm) gửi lúc 11:31, 29/12/2012 - mã số 75519
VN2006A viết:
Hỏi các chuyên gia ở VN 1 cái!!!

Thằng mua nhà, vay tiền của ngân hàng, thế chấp là ngôi nhà hay căn hộ mình mua!!!

Thằng xây nhà, cũng vay tiền ngân hàng, thế chấp hình như cũng là ngôi nhà/căn hộ và mảnh đất(mà ngôi nhà/căn hộ xây trên đó).

Bây giờ cả 2 thằng bán và mua đều sập tiệm. Ngân hàng lấy thế chấp, chỉ được 1 (ngôi nhà/căn hộ và mảnh đất) cho 2 khoản nợ!!??

Đúng không nhỉ, hay mình nhầm logik chỗ nào???

Ơ hay , 6 hỏi buồn cười nhỉ !?

Chã phải chiên da hay chiên dòn giề sất cũng biết nguyên tắc cho vay là không được quá 70% giá trị cái cần vay . Mà vay BDS là dạng vay thế chấp theo thẩm định giá của thằng ngân hàng . Nói như thế có nghĩa rằng thằng ngân hàng nào cũng có bộ phận thẩm định giá và thẩm định giá theo cách định giá của chúng nó chứ ko theo giá thị trường !!

Tỷ dụ như căn nhà ý giá thị trường là 10 tỷ chẳng hạn . Nếu 6 muốn mua và muốn vay ngân hàng để mua thì chúng nó chỉ định giá có 4-5 tỷ là tới nóc để cho 6 vay. Thế rồi chúng nó căn cứ theo cái giá thẩm định ý chỉ cho vay tối đa 70% trên mức thẩm định , tức là khoảng 2 tỷ đến 3 tỷ là hết mức !! Chịu thì ký ko chịu thì biến , ngân hàng mà , thằng có tiền mà , nó có cái thế cái uy của nó chớ !!

Vay xây nhà cũng vậy . Nó xem bảng dự toán chi tiết chi phí vật liệu trong thiết kế rồi cho chú vay một ýt . Nêu là tư nhân vay xây nhà thì ok , cắm sổ đỏ sổ hồng , anh cho vay ngay !!

Ngộ nhỡ chiện gì sui xảy ra , nó đem ra bán đấu giá theo giá thị trường hoặc cho thuê . Túm lại , lãi hằng tháng khi cho vay + với tài sản thế chấp khi bán đấu giá theo giá thị trường thì ngân hàng đâu có lỗ được . Kiểu gì nó cũng lời , lời trong mọi trường hợp . Cùng lắm là xiết BDS , mà khi xiết BDS thì dòng vốn lưu động của ngân hàng lại nằm ở dạng vốn cố định , chứ có mất đi đâu !?!

Cái chết BDS ở đây là chúng nó làm quá chời ,cung vượt cầu trong khi thằng nào thằng ấy chỉ có tý vôn khoảng 30% để đầu tư là cùng . Thế thì khoảng thiếu còn lại phải chạy thằng ngân hàng . Vậy , nếu ko tìm cách bán cho lẹ hay ko có sốt BDS thì thằng đầu tư tèo là cái chắc . Có lãi được bao nhiêu thì ngân hàng ăn mẹ nó hết rồi , đó là chưa nói đến trường hợp đùng 1 phát lại xuất cho vay vèo vèo tăng lên những 22-25% như vừa qua , vậy thì nếu ko bán được thì chỉ có nước nhảy lầu mà thôi !!

Chết - Huề !!!

Vũ Như Cẩn (khách viếng thăm) (khách viếng thăm) gửi lúc 10:40, 29/12/2012 - mã số 75513
Cứ để lỗ một thời gian viết:
Giải pháp mà tôi đã và vẫn kêu gọi là cứ để giá BĐS giảm tiếp, cứ để các chủ dự án và chủ ngân hàng chịu lỗ.

------------------

Tôi cùng quan điểm này.

Họ, các đại gia chủ dự án và chủ ngân hàng có lời nhiều rồi. Nay để họ lỗ (không phá sản tất cả hoặc chỉ một số yếu nhất) là để họ cẩn thận hơn, giá BĐS trở lại hợp với túi tiền của dân

Hẹ hẹ , quan điểm của đồng chí cũng là quan điểm của đa số thằng dân . BDS phải giảm , giảm nữa !!

Người ta tính ra rằng mức giá thực tế xây dựng chỉ ở mức 5triệu cu/1 m2 . Cứ căn cứ mức giá ấy mà suy ra BDS còn có thể giảm thêm là bao nhiêu ?

Ở đây không phải là cuộc chờ giá giảm hợp đã lý hay ko , mà là cuộc đấu độ lỳ . Thằng nào lỳ lợm thì thằng đó thắng . Thằng chủ BĐS thì kêu như nhợn rằng rẻ quá rồi , anh đéo giảm nữa !! Còn thằng mua thì tiên sư bố nhà chúng mày , vốn mày chỉ 5-6 triệu/1m2 thi kêu cái giề !! Giảm nữa đi anh mua !!

Độ lỳ và sức chịu đựng . Nhớ lấy , các đồng chí !!

KhachTM1111 (khách viếng thăm) gửi lúc 06:14, 29/12/2012 - mã số 75507
VN2006A viết:
Hỏi các chuyên gia ở VN 1 cái!!!

Thằng mua nhà, vay tiền của ngân hàng, thế chấp là ngôi nhà hay căn hộ mình mua!!!

Thằng xây nhà, cũng vay tiền ngân hàng, thế chấp hình như cũng là ngôi nhà/căn hộ và mảnh đất(mà ngôi nhà/căn hộ xây trên đó).

Bây giờ cả 2 thằng bán và mua đều sập tiệm. Ngân hàng lấy thế chấp, chỉ được 1 (ngôi nhà/căn hộ và mảnh đất) cho 2 khoản nợ!!??

Đúng không nhỉ, hay mình nhầm logik chỗ nào???

Tôi không phải là chiên da ở VN, nhưng thấy ở Mỹ thì mọi chuyện xảy ra như thế này:

1. Trước hết nhà thầu vay nợ xây cất (construction loan) để xây nhà bán cho người tiêu dùng, thế chấp bằng công trình xây cất của mình. Nếu đáo hạn trả nợ mà không trả nợ thì ngân hàng sẽ xiết nhà mới xây đem phát mại. Công trình đang xây cất, đang dùng làm thế chấp cho nợ xây cất thì tiền bán nhà phải trả nợ chứ không vào túi riêng nhà thầu.

2. Khi có ngưới mua, tiền bán nhà sẽ trả nợ xây cất cho ngân hàng. Nhà đã bán được thì không còn nợ xây cất nữa. Căn nhà lại được thế chấp bởi người mua với hợp đồng trả dần trong vòng 15-30 năm. Căn nhà thuộc quyền sở hữu của ngân hàng cho đến khi trả nợ hết nợ.

3. Ở được vài năm, người mua có quyền bán nhà khi nhà lên giá có lời hay phải dọn đi làm ăn nơi khác. Người mua thứ hai sẽ lại vay nợ để mua, và số tiền ngân hàng cho người mua #2 vay không giao vào tay người chủ đầu tiên mà dùng để trả hết số nợ người này còn thiếu ngân hàng #1, còn dư mới giao lại. Nếu bán giá thấp hơn tiền nợ thì người chủ #1 phải bù tiền vào cho đủ, ngân hàng (chủ nhân thật sự của căn nhà) mới cho phép bán.

Trong bất cứ thời điểm nào thì căn nhà chỉ được thế chấp một nơi thôi, không được thế chấp hai đầu. Không biết ở VN thì sao.

VN2006A gửi lúc 04:33, 29/12/2012 - mã số 75504

Hỏi các chuyên gia ở VN 1 cái!!!

Thằng mua nhà, vay tiền của ngân hàng, thế chấp là ngôi nhà hay căn hộ mình mua!!!

Thằng xây nhà, cũng vay tiền ngân hàng, thế chấp hình như cũng là ngôi nhà/căn hộ và mảnh đất(mà ngôi nhà/căn hộ xây trên đó).

Bây giờ cả 2 thằng bán và mua đều sập tiệm. Ngân hàng lấy thế chấp, chỉ được 1 (ngôi nhà/căn hộ và mảnh đất) cho 2 khoản nợ!!??

Đúng không nhỉ, hay mình nhầm logik chỗ nào???

Cứ để lỗ một thời gian (khách viếng thăm) gửi lúc 01:06, 29/12/2012 - mã số 75491

Giải pháp mà tôi đã và vẫn kêu gọi là cứ để giá BĐS giảm tiếp, cứ để các chủ dự án và chủ ngân hàng chịu lỗ.

------------------

Tôi cùng quan điểm này.

Họ, các đại gia chủ dự án và chủ ngân hàng có lời nhiều rồi. Nay để họ lỗ (không phá sản tất cả hoặc chỉ một số yếu nhất) là để họ cẩn thận hơn, giá BĐS trở lại hợp với túi tiền của dân

Admin gửi lúc 00:57, 29/12/2012 - mã số 75490

Bài này phải được đọc cùng với bài viết "Màu hồng và màu đen" của bác Đào Tuấn để thấy các nhóm đặc quyền (ngân hàng, bất động sản) đang gây bóp méo thị trường và tạo ra sự bất bình đẳng nguy hiểm cho nền kinh tế như thế nào. Giữ cho BĐS và ngân hàng sống sung sướng tức là hy sinh lợi ích của các ngành sản xuất và dịch vụ khác, trong đó có nông nghiệp.

Gửi phản hồi mới (xin gõ tiếng Việt có dấu và tuân thủ Nguyên tắc Dân Luận để được chấp nhận)

Bạn có thể bịa một địa chỉ email bất kỳ, ví dụ test@gmail.com. Thông tin này sẽ không xuất hiện công khai khi phản hồi được đăng.
  • Bạn có thể sử dụng các thẻ BBCode trong bài. Các địa chỉ URL sẽ được tự động chuyển thành liên kết.
  • Bạn có thể trích bài của người khác bằng thẻ [quote], ví dụ: [quote]Nội dung muốn trích dẫn[/quote]
  • Bạn có thể sử dụng những thẻ HTML sau: <a> <em> <strong> <ins> <b> <i> <u> <br> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <dl> <dt> <dd> <h1> <h2> <h3> <h4> <h5> <table> <tbody> <td> <tr> <pre> <img> <div> <span> <object> <hr> <center> <font> <blockquote> <strike> <embed> <param> <del> <ins> <sub> <sup>
  • Bạn có thể chèn video vào bài viết bằng thẻ [video:địa_chỉ_url_của_video]
  • Cách dòng và cách đoạn sẽ được tự động chuyển thành xuống dòng.

Nhấn vào đây để biết thêm chi tiết về cách định dạng bài viết...

To prevent automated spam submissions leave this field empty.
CAPTCHA
Bạn bắt buộc phải trả lời câu hỏi kiểm tra dưới đây. Nó giúp chúng tôi nhằm lọc bỏ các nội dung spam do robot tự động thực hiện.
8 + 9 =
Giải bài toán đơn giản này và nhập kết quả vào ô phía trên. Ví dụ, nếu thấy 1+3, thì hãy nhập 4.

Bấm vào đây để xem thể lệ cuộc thi sáng tác video Quyền Con Người và Tôi 2013

Suy ngẫm

Tôi chỉ có một Đảng: Đảng Việt Nam.

— Hồ Chí Minh

Mới Mới Mới

Thống kê truy cập

Hiện có 2 thành viên455 khách truy cập.

Thành viên online

Phiên Ngung, Thuốc Lá

Kỷ lục: Có 2315 người ghé thăm vào 11-03-2013 lúc 13h29.

Độc giả Dân Luận từ đâu đến?

Locations of visitors to this page

Quỹ Dân Luận

Hãy bấm để ủng hộ tài chính cho Dân Luận. Thu chi quỹ Dân Luận được công bố công khai tại đây!

<